Waarom een hervorming van de pachtwet ?

De afgelopen jaren zagen we de opkomst van informele praktijken op de markt voor pachtgronden (betalingen onder tafel, onderverhuring, beheersvennootschappen, ...) [1]. Als gevolg daarvan zijn er geen prijsplafonds meer, neemt de beschikbaarheid van grond voor familiebedrijven af, zijn de financiële verplichtingen voor landbouwers aanzienlijk hoger, met een verminderde flexibiliteit en een grotere kwetsbaarheid. De hervorming van het pachtcontract is essentieel om bij te dragen aan de toegang tot grond in ons land, waar twee derde van de bewerkte landbouwgrond wordt gepacht.

De vele belanghebbenden waren het eens over de noodzaak van de hervorming. De pachtwet dateert van 1969 en werd in 1988 zeer gedeeltelijk herzien. Sindsdien is er niets wezenlijks veranderd. De Waalse regering heeft in de afgelopen jaren duidelijk haar wil om landbouwgronden te beschermen laten blijken. Dit blijkt duidelijk uit verschillende teksten die de Waalse regering de laatste jaren heeft aangenomen: de Code de l’agriculture wallonne (2014), de Code de l’évolution territoriale (2017).... Ondanks deze engagementen verdwijnt er elk jaar bijna 3.000 ha landbouwgrond.

De ingrijpende hervorming van de pachtwet heeft verschillende doelstellingen, aldus minister Collin: "het vertrouwen in het pachtcontract herstellen, de eigenaars aanmoedigen om zich er niet van af te keren, de toegang tot de grond vergemakkelijken met als prioriteit toegang tot grond voor jongeren die als landbouw·st·er willen starten en in het algemeen de goede en eerlijke contractuele betrekkingen tussen de eigenaars en de pachters op een duurzame manier versterken" [2]". In het kader van de hervorming worden verschillende mechanismen in de wet grondig herzien. Het is het resultaat van een lang proces met de verschillende betrokken partijen [3].

De positie van het PFFA

De deelname van het PFFA aan de consultaties heeft ervoor gezorgd dat de hervorming van de pachtwet aan bod kwam in het publiek debat en dat naast verhuurders en huurders nog andere partijen geconsulteerd werden. Het PFFA houdt zich bezig met de uitdagingen rond toegang tot grond voor duurzame landbouw en is van mening dat landbouwgrond een gemeenschappelijk goed is. Het is een goed dat de hele bevolking aangaat, omdat het verband houdt met zulke cruciale maatschappelijke kwesties als voedsel en gezondheid voor iedereen. Volgens het PFFA moet het landbouwareaal in het algemeen belang beheerd worden, om zo de doelstelling van gezonde voedselproductie voor iedereen te kunnen realiseren. Dit is de primaire functie van de landbouw, erkend door de Waalse landbouwwet (art. D.1).

Om het beheer van het landbouwareaal te verbeteren met deze doelstelling voor ogen, moeten volgens het PFFA veel beleidsinstrumenten herzien worden. Onder andere het systeem van GLB-subsidies die gekoppeld zijn aan het areaal, maar ook het grondbeleid en de belastingen moet worden herzien. De argumenten die door het PFFA in het kader van de hervorming van de pachtwet zijn ontwikkeld focusten daarom op de markt voor pachtgronden.

De positie van het PFFA ontwikkelde zich in de loop der jaren richt zich op de verschillende hefbomen om het pachtcontract aantrekkelijker te maken: zowel voor grondeigenaren die de grond beschikbaar willen stellen voor duurzame landbouw en ervoor willen zorgen dat dit op de lange termijn het geval zal zijn, als voor eigenaren die het pachtcontract omzeilen [4] met het oog op hogeren inkomsten en flexibiliteit.

Het PFFA werd tijdens de onderhandelingen verschillende keren geconsulteerd. De positie van het PFFA bevat onder andere de mogelijkheid om "maatschappelijke clausules" [5] op te nemen in het pachtcontract, in onderlinge overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder. Zo wilde het PFFA tegemoetkomen aan de eisen van de burgers en de uitdagingen op vlak van gezondheid en milieu. Dit voorstel zorgde enerzijds voor de "specificiteit" van het PFFA tussen de andere betrokken partijen [6], maar werd ook het struikelblok tussen de leden. Het PFFA is er uiteindelijk niet in geslaagd de vrees van de landbouwsector weg te nemen. De opneming van clausules (alleen voor nieuwe pachtovereenkomsten en niet voor bestaande pachtovereenkomsten) zal enkel mogelijk zijn voor publieke eigenaren.

De resultaten van de hervorming

Transparantie en beperken van misbruiken
In alle gevallen moet de huurovereenkomst schriftelijk zijn en geregistreerd worden (momenteel is 80% van de pachtovereenkomsten mondeling). Dit moet de contractuele betrekkingen tussen pachter en verpachter versterken en voor meer transparantie zorgen. De registratie zal op termijn bijdragen tot de aanvulling van de gegevens van het grondobservatorium (momenteel gericht op de verkoop van grond). Dit is positief om toekomstige overheidsinterventie op vlak van grondbeleid te sturen. Bovendien zal een plaatsbeschrijving verplicht zijn, met de mogelijkheid om deze taak toe te vertrouwen aan deskundigen, om het land te beschermen en conflicten te voorkomen. De eigenaar en pachter zullen zo een beter zicht hebben op de kwaliteit van de grond en het biedt meer zekerheid voor de pachter. Een standaardmodel van de plaatsbeschrijving en bestek is reeds beschikbaar.

Er zijn belangrijke wijzigingen aangebracht om het misbruik door sommige landbouwers te beperken [7]. Landbouwers die ouder zijn dan 67 jaar, een pensioen ontvangen en geen serieuze koper hebben, kunnen hun recht van voorkoop niet meer uitoefenen en kan de eigenaar de pacht opzeggen. Het idee is om de grondconcentratie te beperken en de markt voor landbouwgrond open te stellen voor nieuwkomers. Bovendien moeten ruilpacht en onderpacht aan de betrokken eigenaars worden gemeld. De voorkeursbehandeling (die de huurder in staat stelt de grond die hij bebouwt door te geven aan zijn nakomelingen en die tot gevolg heeft dat de pacht van nul af aan begint voor een eerste periode van 9 jaar) is ook beter geregeld om misbruiken te beperken.

De pachttermijn herzien
Tot nu toe werd de pachttermijn door verhuurders vaak als "eeuwigdurend" beschouwd. Vanuit hun standpunt leidt de overbescherming van de pachter (voorkooprecht, geprivilegieerde overdracht, opvolging van de pachter...) tot een gebrek aan flexibiliteit voor de verhuurder. Om aan de eis van de eigenaren tegemoet te komen, is een maximale termijn van 36 jaar ingevoerd (4 termijnen van 9 jaar).

Zodoende werd de looptijd van de pachtovereenkomst herzien om de toegang tot land voor jonge boer·inn·en te bevorderen. Dit specifieke punt zal worden ondersteund door fiscale stimulansen (successierechten en schenkingsrechten), met extra voordelen als de huurder jonger is dan 35 jaar. Deze voordelen hebben de vorm van een vermindering van de schenk- en successierechten die de verpachter verschuldigd is op verpachte grond. De loopbaanpacht, die eindigt op de leeftijd van 67 jaar, is het pachtcontract dat door de wet het meest wordt aangemoedigd in termen van aanzienlijke belastingvoordelen. Het PFFA steunt deze grote stap voorwaarts, gezien de zekerheid die de loopbaanpacht biedt.

De vermindering van de successierechten en schenkingsrechten moet lange termijn pacht, loopbaanpacht en verhuur aan jonge huurders stimuleren. Zo zal de contractualisering van een langlopend huurcontract met een jongere onder de 35 jaar de verhuurder een vermindering van 55% van de successierechten opleveren.
De duur van een klassiek pachtcontract bedraagt 9 jaar en kan 3 keer hernieuwd worden. Daarnaast worden bij de hervorming twee nieuwe pachtcontracten ingevoerd: korte termijn pacht (maximaal 5 jaar) voor bijzondere situaties (bv. liquidatie van een nalatenschap) en eindeloopbaan pacht, waardoor beide partijen de huurovereenkomst in onderling overleg kunnen voortzetten na de derde verlenging totdat de huurder de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt.

Milieuclausules enkel mogelijk voor publieke eigenaren
De twee eerder toegestane milieuclausules (met betrekking tot de vruchtbaarheid van de bodem en het onderhoud van bepaalde elementen die in de inventaris van de inrichting zijn geïdentificeerd) zijn versterkt door de invoering van een sanctie in geval van niet-naleving. Bovendien kunnen milieuclausules in de huurovereenkomst worden opgenomen wanneer de grond door de overheid wordt verhuurd. Erosiebestrijdingsclausules kunnen door elke eigenaar worden toegevoegd.
Voor de landbouwsector worden deze clausules als te beperkend en in strijd met het beginsel van de vrijheid van teelt [8]. beschouwd, met name wanneer een clausule zo ver gaat dat het pachtcontract wordt voorbehouden aan een landbouwer die de biologische landbouw beoefent.

Binnen de PFFA hebben we de positie verdedigd om samen met de boeren deel te nemen aan de opbouw van een visie over de toekomst van onze landbouw. Want dat is waar het om gaat: niet het opleggen van restricties onder het mom van bescherming van het milieu die de toegang tot grond voor onze boeren zou verzwakken, maar deelname aan de evolutie van de landbouw naar een model dat meer rekening houdt met haar omgeving, zoals veel boeren en veel burgers willen.
We hadden graag gezien dat de mogelijkheid gecreëerd werd voor particuliere eigenaren om grond expliciet ter beschikking te stellen aan familiale en voedende landbouw. We vrezen dat indien dit type van pacht verboden is voor kleine grondeigenaren, ze hun land liever in beheer geven of erger nog, het gebruiken voor niet-landbouwprojecten.
Met de komst van een nieuwe minister van Landbouw Borsus, die ook verantwoordelijk is voor ruimtelijke ordening en economie, wil het PFFA zich nu concentreren op de opvolging van de uitvoering van de hervorming, maar vooral op het grondbeleid in zijn geheel, om de landbouwers een stabiele toegang tot de grond te garanderen en zo de ontwikkeling van de Waalse landbouw te ondersteunen, die onze voedselzekerheid garandeert. De regionale beleidsverklaring [9] voorziet in verschillende maatregelen inzake de toegang tot land. Het lijkt ons belangrijk om de concrete doelstelling tijdens deze legislatuur nauwgezet op te volgen.